ノウハウ
22.03.16
レンタルスペースの始め方〜①物件との出会い編〜

スペースモール代表の小泉です。今回は「レンタルスペースの始め方〜①物件との出会い編〜」ということで弊社で運営している物件を例に取り上げ、物件の仕入れについて紹介します。

096_MOLE水道橋の物件仕入れ

今回例に取り上げる096_MOLE水道橋は白山通り沿い、水道橋駅と神保町駅の間にある物件です。2020年4月ごろに賃貸借契約を締結しました。

さて、前提としてレンタルスペースの仕入れには2パターンあります。

①賃貸してレンタルスペースにする

②所有物件をレンタルスペースにする

弊社で扱っている物件の90%くらいは①です。後述(次回記事で紹介)する収支の考えなどはその前提で進めていきます。

物件との出会い方

基本的に賃貸住居を探す時と流れは同じです。不動産仲介会社へ連絡をして、要件を伝えて物件を探してももらいました。弊社ではニューオ株式会社の夏苅さんに物件を探してもらうことが多いです。今までの経験から、現在では下記のような要件で物件探しを依頼しています。

①賃貸人にレンタルスペース用途を理解してもらえる

②一棟オーナー(区分オーナーではない)

③店舗契約可能(事務所でも場合によってはOK)

④駅から近い(7分以内くらいが目安)

①は大前提で物件所有者に黙ってレンタルスペースを運営するのは絶対にやめたほうがいいでしょう。なぜならあとから発覚した場合、契約違反で退去を迫られるからです。(当然ですね)

②〜③は撤退リスクを減らす(オーナーがOKでも管理組合がNGで後から退去を迫られることがあります)、④は売上への影響が出やすいからというのが理由です。

売上が出せるのか、収支が合うのかは関わる変数が多いので極論やってみないとわかりませんが、多くの物件を見ていると仕入れの段階でもある程度判断がつくようになってきます。

記憶をたどるとこの時期は錦糸町で物件さがしを依頼して、総武線沿いということで水道橋も紹介してもらいました。水道橋の物件が内見したら思った以上に良かったので即申し込みをした覚えがあります。

路面店との出会い

前述した物件との出会いは仲介会社へ依頼し、業者サイト(レインズなど)でさがしてもらっています。しかし、最近は街を歩いていてたまたま見かける「テナント募集」の広告を見て、この立地でレンタルスペースできたらいいなと思ってアプローチをすることもでてきました。

実際に形になった例でいうと「254_TheSpace錦糸町」がそうでした。

錦糸町を歩いていて半年前くらいからずっとテナント募集している物件があったんです。駅から10分くらいだけど大通りに面していて、騒音耐性はありそうだし、80㎡くらい面積が取れる物件でした。ニューオさんに連絡してマイソクをだしてもらい内見しました。すると内装がスケルトン状態だったんです。流石に内装工事をゼロからやると初期費用がかかりすぎるかなと思いその時は見送ったのですが、半年後にやりたいコンセプトを実現できるかもしれないと思い契約に至りました。家賃も割安で初期条件もかなり柔軟に調整してもらうことができ、唯一無二のスペースに仕上がりました。

つまり物件との出会いは正攻法だけではなく、いろんなアプローチがあるということです。そういう出会いのほうがいい条件で契約できたり、固有の強みがあるスペースに仕上がったりするのが面白いですね。

その他の面白い案件としては、戸建て・管理会社からの紹介・民泊からのコンバート・メゾネット物件の分割スペース化などがあります。また別の機会で紹介したいと思います。

次回、「収支計画と投資判断」について

次回は出会った物件の何をみて、どう考え投資判断をしているのかを書いてみたいと思います。

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