ノウハウ
22.03.22
レンタルスペースの始め方〜②収支計画と投資判断〜

スペースモール代表の小泉です。今回は内見した物件を契約するかどうか、その際の判断基準についてご紹介します。この投資判断がレンタルスペースへ投資する人の思考が現れるポイントになります。

この投資判断が上手い人は長期的に安定した収益が得られ、運営上のストレス(売上低下やトラブル)がない物件を持っています。

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どういう物件を運営したいかを明確にする

まずは判断基準を整理していきましょう。物件を契約したら通常2〜3年は契約期間があり、物件の契約金や家具家電の費用で100〜200万円くらいの金銭を投じることになります。どういう物件と付き合っていきたいのかを明確にします。

あくまで一例ですが私の判断基準は下記の通りです。

①【集客イメージ】自身で使いたいor友人に紹介したい立地かどうか

パーティースペースは10代〜50代まで幅広い人が利用します。自身も利用対象であれば、自身が使いたいかどうか、周りの友人に紹介したいかどうかはとても重要です。

もちろん立地によってターゲットは異なるのでマストの条件ではありません。(例えば大久保だと10代20代前半の女性がターゲットなので自身は使わないがニーズがはっきりしてるので投資したりします)

②【CFリスク】最低でも固定費の2倍売り上がるかどうか

運営代行を利用した場合は売上の50%程度が投資家に振り込まれる金額になります。そのため固定費の2倍以上売上があれば、毎月のキャッシュフローはプラスになります。

最低限キャッシュフローがマイナスにならない物件を選ぶというのが大原則です。

③【収益性】2年以内で回収できるかどうか

初期費用、家賃、売上、コストで回収率がわかります。賃貸でのレンタル・スペース運営は資産価値や流動性はほぼないので投資額は2年以内(利回り50%)で回収したいところです。

④【撤退リスク】撤退リスクが少ないかどうか

何らかの理由で途中で撤退となると、物件の契約金や家具家電の購入費用がすべて損失になります。つまり初期費用でかけた100〜200万が丸々損失になってしまうのです。レンタルスペース運営において一番のリスクはこの撤退リスクです。

賃貸借契約によっては短期解約による違約金や解除通知が6ヶ月前になっていたりして空家賃が発生することもありますので、契約前に条件を確認しましょう。

収支計画の考え方

前回ご紹介した096_MOLE水道橋を例に収支計画の考え方をご紹介します。①賃貸条件 ②売上予測 ③改修計画 の順に数字を入力していきます。

①初期費用

初期費用はマイソク(募集図面)に書いてある情報を入力していきます。

内装のセットアップ費用は依頼する代行会社によって異なります。弊社の場合の料金はこちら。もちろん、ご自身でセットアップができれば0円なのでコストをカットすることが可能です。

家具家電の費用も用意する設備の充実度や目指す内装のクオリティによって異なります。売上に関与する費用なのであまりコストカットすることはおすすめしません。しかし、費用をかけすぎるのも回収が遅くなるので全体の計画からバランスを取って予算を組みましょう。今回は実際に掛かった金額(86.8万)を入力してあります。

②売上予測

売上の予測は通常月、閑散期、繁忙期で分けて入力しました。パーティースペースの場合2月が閑散期で年にもう1ヶ月くらい外部要因で売上が上がらない月が出てくる想定で1月を閑散期として想定しておきます。(コロナの感染状況や緊急事態宣言の状況で閑散月が訪れます)

歓送迎会のある3月、クリスマスや忘年会がある12月は繁忙期となり通常の月の倍近く売上が見込めます。これらを加味して年間の売上を算出し、月間平均売上を出します。

③収支計画

平均売上の50%前後が投資家の手残りになります。手残りから家賃を引いて利益がでますので、それを12ヶ月掛けて年間の利益を算出。投資額で除して投資回収率(利回り)を計算します。096_MOLE水道橋の場合は利回り50%、2年回収ができるだろうという見立てでした。

順調に5年間継続した場合の利益も計算し、初期費用と立ち上げる労力に対してリターンが見合うかどうかを判断し、投資することにしました。

収支計画は保守的につくる

事業は計画通りに行くことはほぼありません。外部要因が後から出てきて思ったよりうまく行かないことがほとんどです。そのたびに創意工夫をして乗り越え目標に近づけていく、それが事業だと思っています。なので収支計画は保守的に作っています。

実際096_MOLE水道橋を契約した2020年4月ごろはコロナの第一波真っ最中での契約でした。コロナが来て先行き不透明だったので契約開始を遅らせてもらったり、フリーレントを交渉したりしました。

結果として096_MOLE水道橋は作成した収支計画を上回る収益性を保ち2年間運営することができ、先日契約更新の手続きをすることができました。実際の収支や回収状況はまた別の機会にご紹介します。

次回、申込み〜契約時に気をつけること

投資判断をして申込みを入れ、順調に進むと契約に進む流れになります。過去20件以上、レンタルスペースで賃貸の申込みをしてきたので、申込みから契約までに注意することをまとめたいと思います。

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