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18.12.06
《民泊から時間貸しへ》不動産投資としてのレンタルスペースの運用ノウハウ

スペースマーケット社主催、2018/11/22 SPACEMARKET CONNECT 2018にて代表の小泉が「民泊から時間貸しへ。不動産投資としてのレンタルスペースの運用ノウハウ」と題してパネルディスカッションに登壇させていただきました。本記事ではその内容をレポートとしてご紹介させていただきます。

 

スペース運用を始めた経緯は?

今から2年以上前の2016年頃から民泊をしていた物件をスペースとして掲載したのが始まりでした。去年2017年12月に掲載していた物件に予約が殺到したことをキッカケに本格的に事業化を考えるようになりました。自分の周りにはまだスペースマーケットで場所を借りている人がほぼいないにもかかわらず、これだけ予約が入るということはこれからめちゃくちゃ伸びしろがあると感じました。すぐに事業化することを決め、現在は民泊の運営代行と同様にスペースの運営代行をしています。2018年5月に法人化して株式会社スペースモールとして本格的に運営を開始しました。

現在は都内を中心に千葉・神奈川・福岡を含め30物件を運営しています。スペースは主にパーティー用で撮影や会議の利用と併用するスペースが多いです。他にもカフェの営業時間外やダンススタジオなども運営しています。

 

スペース運用の可能性を感じたポイントは?

貸し出す単位が最も小さいからこその単価の高さに魅力を感じました。一般的な賃貸なら2年契約、マンスリーなら1ヶ月、ウィークリーなら1週間。民泊なら1日単位でのレンタル。そこにスペースマーケットさんのようなプラットフォームが現れ、スペースレンタルという1時間単位での貸出が普及してきました。契約単位が短くなればなるほど時間単価は上がります。高稼働する物件をつくれば売上のポテンシャルは不動産価値を最大化するビジネスだと感じました

 

30スペース運用している中で、1スペースあたりの売上や利益はどれくらい?

売上に関してはスペースによってだいぶばらつきがあります。収容人数が30名前後の物件だと100万円を超える場合もありますし、小さな会議室だと10万くらいのスペースもあります。

 

具体的な例ですとこちらのMOLE門前仲町は、良いときの売上は70万を超えます。運営代行でオーナー様から委託頂いているので、スペースマーケット社への媒体手数料30%と弊社の運営代行費10%を差し引き、オーナー様には40万くらいお返しできます。この物件は相場家賃から考えるとかなりの成功例です。

「どれくらい予約がはいっているのか?」というのが気になるところだと思いますが、月間30日のうち何日予約が入っているかで考えた場合の稼働率は100%を超えています。それは土日など午後と夜で2回転するためです。でも、予約を受けられる時間(例えば8:00〜24:00営業だとすると月間16時間×30日=480時間)で稼働率を考えた場合、稼働率は30%(1回利用の平均が4時間×40予約)程度だと思います。つまりまだまだ伸びしろがあります。パーティー系に寄ると土日や夜の時間が埋まりやすく、日中が割と空いています。その時間にオフサイトミーティングや撮影の利用が入るともっともっと伸ばせると考えています。

 

新規スペースをオープンするタイミング、物件の見つけ方は?

これは正直ご縁としか言えません。自社で物件を借上げて始めるパターンもなくは無いですが、その場合は半年で投資回収ができることが条件になるのでなかなか物件と出会えない。なので不動産所有者の方からご相談をいただき運営を委託していただくことが多いです。スペース運営ができるかどうか、収支が合うかどうかの判断についてはいくつかポイントがあります。

① 立地<内装

まず大切なのは立地よりも内装ですね。スペースの時間貸しにおいて立地は民泊と違い新宿や渋谷などの主要駅から徒歩圏内である必要は必ずしもないと考えています。なぜなら利用者は近くに住んでいる方も多いですし、撮影利用の場合は内装が良ければ車でくるので別に立地は関係ない。現に弊社では江戸川区の葛西や練馬区の豊島園でも運営をしています。福岡の博多では駅からバスで5分の立地でもやっていますし、目白駅・護国寺駅・江戸川橋3駅からいずれも徒歩10〜15分の立地でも成り立っています。もちろん大型のパーティースペースとなるとそれなりに人が集まりやすい場所で駅から近いほうがいいとは思います。

 

② 広さと家賃相場のバランス

家賃相場より高い収益を出せるかというのはスペースを開発する前にかならず考えます。賃貸と比べ事業性が高く不安定な収益になることは間違いないので、賃貸に出すより収益がでないと意味がありません。民泊と同様20㎡のワンルームのような小さいスペースだと収益的に合わなくなってくると思います。パーティーでニーズがあるのは自分の家だと招けないくらいの人数を招きたいときです。なので10名を超える人数がパーティーをできるスペースが選ばれやすいと感じています。

 

③ トラブルにならない

パーティー利用をする際に一番問題になるのは騒音です。スペースの防音性は必ずチェックしたほうがいいですね。過去に賃貸して2週間で撤退した物件もあります。今となっては良い教訓になりました。笑

 

複数運用する上で、どんな工夫をしていますか?

たくさんの物件を運用することで運営をかなり仕組み化することができました。1物件だけだったら清掃は毎回自分で行けるのですが30物件になると清掃はもはや1人では物理的に不可能です。清掃をしてくださる業務委託の方にご協力頂き現在は10名程度のチームで利用後の清掃を毎回するようにしています。あとはメッセージのテンプレートをつくったり、入室時の案内を各部屋PDFで利用者に送るようにしたりしてゲストに手間をかけないように工夫をするとともにホストの私も楽ができるように工夫しています。

 

複数運営だからこそのメリットはありますか?

これはたくさんありますね。たくさんスペースを運営しているのでその分ホストアカウントに紐づくレビューの数が圧倒的に増えました。利用者からするとかなり安心感をもっていただけるようです。他にも物件の事情で予約を受けられなくなってしまった場合でも、他のスペースをご紹介して利用していただけるので何度かトラブルを避けることができました。一度使ってくださった方が次は弊社が管理する他のスペースを使ってくださったりリピートも1物件では考えられない量が生まれていると感じています。物件名にMOLE(モール)という枕詞をつけているのでシリーズで覚えてもらって選んで頂いているのかもしれません。

 

今後どのようなスペースを運営していきたいですか?

 

気軽にグランピングができるようなスペースがやりたいですね。あとは先述した営業時間で考えた稼働率を100%に近づけることができる物件を開発したいと思います。朝から晩まで毎日予約で埋まるようなスペースです。今考えているイメージだと日中はヨガやパーソナルトレーニングスタジオ、オフサイトミーティングなど。夜はパーティーに使えるようなスペースです。

そんなスペースになりうる不動産がありましたらぜひご紹介ください!